На июнь этого года намечено второе чтение законопроекта «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества» (далее – законопроект). В связи с этим можно ожидать приблизительно в августе принятия нового закона о льготном приобретении в собственность тех площадей (до 300 кв. м), которые предприниматели добросовестно арендовали в течение не менее трех лет. Однако, по оценкам специалистов, большинство российских предпринимателей пока не готовы к выкупу помещений – в Москве соотношение желающих выкупить и желающих продлевать аренду насколько это возможно оценивается как 50 на 50; в Новосибирске же это соотношение составляет 20 к 80.

Еще несколько лет назад среди предпринимателей малого и среднего бизнеса начали ходить слухи о том, что вот-вот будет принят этот замечательный закон о праве льготного выкупа. Льготный – означало «вне конкурса, тендера и аукциона», за ту цену, которую устанавливает независимый оценщик. Кроме того, предприниматели питали надежды, что выплаты за помещения можно будет производить не одноразово, а в рассрочку. В конце прошлого года Госдума приняла его в первом чтении и порекомендовала Думе нынешней поскорей принять его окончательно. Правда, на то время правительство выступало против такого закона, предлагая «от себя» права льготного выкупа не предоставлять, но взамен обещая иные преференции для малого и среднего бизнеса.

На сегодня муниципалитет Новосибирска располагает непрофильной недвижимостью, общая площадь которой составляет приблизительно 1 млн 200 тыс. кв. м; почти вся она находится в аренде и, следовательно, должна быть продана до 1 января следующего года. Однако фактически недвижимость к продаже не готова: нет документов из БТИ, нет регистрации в Управлении регистрационной службы. И это при том, что Новосибирск был городом, так сказать, экспериментальным, где опыты по приватизации муниципального имущества стали проводиться давно. Что тогда говорить об иных городах, которые только приступили к экзерсисам подобного рода? Им остается только надеяться на то, что правительство либо разрешит, либо станет сквозь пальцы смотреть на фактическую пролонгацию договоров аренды.

Все равны, но богатые равнее

Такое положение дел сильно тревожило предпринимателей – ибо в условиях свободного торга, по задумке ставящего покупателей в одинаковые условия, покупатели оказывались как раз на очень неравных уровнях: «киты», не напрягаясь, могли выкупить обустроенные помещения, в то время как для их прежних арендаторов (уже вложивших значительные для них средства в арендуемые площади) аукционные суммы могли оказаться совершенно неподъемными. При этом надо заметить, что средства, затраченные арендатором на обустрой-ство помещения, в процессе оценки и на торгах не учитывались бы – к продаже предлагалась бы только площадь как таковая. Здесь можно провести обратную аналогию с эпизодом из замечательной книжки А. Козачинского «Зеленый фургон». Там, как мы помним, милиционеры оставляли в сейфе с вещественными доказательствами расписки такого рода: «Мною взято во временное пользование два фунта подсолнечного масла». В нашем же случае, напротив, эти «два фунта», которые временный пользователь улучшил и облагородил, изымались из пользования без всякого возмещения. Это не считая того, что арендатор за годы, как правило, уже выплатил столько, что с лихвой хватило бы купить помещение. Кроме того, при равном праве на аукцион к делу неизбежно подключалась бы масса «черных риэлторов», которые сводили шансы арендаторов на выкуп «родного» помещения к совершеннейшему нулю. Разве что – перекупить те самые помещения у риэлторов, но уже по космическим ценам.

«Под добросовестным арендатором подразумевается арендатор, который вносит арендную плату без задержек, исключение составляет – если плата задержана один, два, три дня и не более, и задержки в оплате происходят не каждый месяц, а один, два раза в год. У арендатора также должны отсутствовать невыполненные предписания санитарно-эпидемиологической службы, пожарной инспекции, а также незаконной перепланировки в арендуемом объекте, то есть «по существу отсутствовать нарушения договора аренды».

С приходом к власти нового президента – и его декларациями о режиме наибольшего способствования развитию данных видов бизнеса – настроения в правительстве радикально поменялись. И сейчас новый закон как никогда близок к принятию и последующему воплощению в жизнь. Впрочем, даже сейчас не все специалисты мэрии и горсовета до конца уверены в том, что он все же будет принят.

Надежда Болтенко, председатель городского Совета народных депутатов: «Мы всецело поддерживаем данную стратегию, и над этим вопросом будет работать отдельная комиссия. А сейчас ждем принятия федерального закона. Он даст муниципалитету право предоставлять добросовестным арендаторам – тем, кто является социальными партнерами нашего города, – выкупать помещения, в которые они вложили финансовые средства и труд. Механизм пока еще не разработан детально, но все депутаты – «за». Мнение мэра – нужно идти именно по этому пути. Мы уже два года делали запросы в Федеральное Собрание относительно принятия этого закона, и вот дело сдвинулось с мертвой точки. Будет принято решение – или на уровне городского Совета, или распоряжение мэра, – по созданию особой комиссии для определения предприятий, которые могут обладать правом льготного выкупа, – и в эту комиссию обязательно войдут депутаты. В роли оценщика, как и сейчас, выступит независимая структура, с которой работает мэрия. До 1 января 2009 года остается уже немного времени, – но у нас не станет все осуществляться в последний момент. Потому что период выкупа будет пролонгирован, и первым января следующего года дело не ограничится»...

«Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица-заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве» (ст. 16 законопроекта).

Сами-то мы маленькие!

Некоторые новосибирские предприниматели, не дождавшиеся принятия нового закона, уже успели испытать чувство горькой утраты: помещения парикмахерских, магазинов, иных социально значимых объектов выкупили за шальные деньги либо москвичи, либо местные крупные капиталисты. После чего, как правило, следовало перепрофилирование помещения и, вместо, например, книжного магазина возникало очередное кафе или сауна. Нередко такого рода перепрофилирование объективно несло вред социальной инфраструктуре города. Например, известный с детства каждому новосибирцу магазин «Школьник» не мог похвалиться слишком большой рентабельностью, но был социально очень полезен. Тем не менее его помещение на аукционе было выкуплено за 109 млн руб. (что в несколько раз превысило первоначально заявленную цену), и прежний арендатор был вынужден прекратить торговлю школьными и канцелярскими принадлежностями на этой всем привычной площади. Не дожило до светлого часа выкупа и МУП «Стиль», включавшее в себя несколько известных городских парикмахерских, в том числе «Чародейку» и «Успех». Их помещения пошли с молотка. Правда, по причине сугубо прозаической: «Стиль» обанкротился, и поэтому площади были проданы.

Новый законопроект в его нынешнем виде покуда достаточно сырой, и если начать применять его в таком виде, то могут отчетливо проявиться некоторые подводные камни: во-первых, помещения могут выкупить на льготной основе те арендаторы, которые считаются добросовестными лишь номинально – когда-то получили помещения по заниженной цене, не использовали их в более-менее полезном качестве и существовали фактически лишь за счет сдачи площадей в субаренду (по закону разрешается сдавать в субаренду не более 25% площадей), то есть паразитировали на своих субарендаторах. Во-вторых, нельзя полностью исключить злоупотребления при оценке помещения – цена, в зависимости от «удобности» или «неудобности» предпринимателя, может оказаться как заниженной, так и завышенной. Хотя это – лишь гипотетические предположения, не имеющие под собой реальных предпосылок в отношении того или иного оценщика. В-третьих, очевидно, что наибольшую выгоду новшество принесет не владельцам маленьких одиночных магазинчиков, парикмахерских или салонов, но владельцам сетевых организаций, которые базируются, полностью или частично, на муниципальных площадях. Их выгода, безусловно, будет весьма значительной. Впрочем, для рядовых горожан данное обстоятельство не несет с собой ни плюсов, ни минусов – можно сказать, что это частное дело предпринимателей.

Сейчас те специалисты, которым придется осуществлять новый закон, озабочены как раз тем, чтобы выкупленные помещения использовались для тех же целей, что и до выкупа: возможно, будут отдельно оговариваться некие дополнительные условия. Скажем, если выкупается помещение парикмахерской для небогатых людей, то в договоре будет указано, что таковой она должна оставаться какое-то время. Проще говоря, при предоставлении льготных условий выкупа будет оговариваться целевое использование выкупаемых площадей. Впрочем, эти вопросы достаточно деликатны, и в их решении – точнее, в нюансах законности – должна сказать свое веское слово и прокуратура. Пока же до этого дело не дошло.

Нехорошо, когда слишком хорошо

При том, что введение нового закона, казалось бы, однозначно полезно для малого и среднего бизнеса, – на сегодня в среде предпринимателей можно наблюдать явное нежелание как можно скорее выкупить в собственность арендуемые площади. Поэтому можно думать о том, что достаточно большое число предпринимателей будут пользоваться пролонгациями действия закона (который велит распродать непрофильную муниципальную собственность уже к 1 января следующего года) ровно до тех пор, пока это будет возможно. Затем, разумеется, те, кто сможет, все-таки выкупят помещения, а те, кто не сможет, предоставят свои льготы (за разумную плату) совсем иным гражданам и организациям. В данной ситуации обойти закон представляется совершено нетрудным: на заемные или предоставленные в распоряжение деньги помещение выкупается, после чего успешно «продается» уже некоему новому собственнику.

Таким образом, новый закон станет являть собою весьма красочную иллюстрацию к высказыванию «И волки сыты, и овцы целы»: совершенно правовым способом можно удовлетворить и тех предпринимателей, которые кровно заинтересованы в ведении своего дела, и тех, кто фактически не имеет права на льготный выкуп, но благодаря наличию средств безусловно сможет приобрести нужные помещения по цене вовсе не аукционной, лишь ненамного превышающей оценочную.

Именно поэтому представляется весьма важной роль особой комиссии (нельзя забывать, что порядок применения закона будет не массово-обвальным, а разрешительным), состоящей в том числе и из депутатов – то есть людей, реально знакомых с ситуацией, знающих, «кто есть кто», и кому, соответственно, можно выписывать «путевку в жизнь» в виде разрешения на льготу, а кому этого позволять нельзя ни в коем случае.

Уже сейчас депутаты задумываются о том, что закон до конца не проработан, и задают себе справедливые вопросы: а что если предприниматель арендовал помещение, работает эффективно, приносит реальную социальную пользу, но при этом срок аренды у него меньше установленных трех лет, а площади помещений, напротив, больше дозволенных трехсот метров? В таком случае остается надеяться на то, что закон будет допускать определенный «местный» люфт, который позволит принимать решения не «по букве», а «по духу».

Тем предпринимателям, которые сейчас не могут найти денег на полноценный выкуп, вероятно, будут предоставлены, во-первых, рассрочки, а во-вторых, не исключено, что муниципалитет станет давать таким людям (заведомо добросовестным) субсидии. Подобно тому как сейчас бизнесу, взявшему кредит под 18% годовых, бюджет компенсирует субсидиями 9%.

Сейчас можно с достаточной долей уверенности предполагать, что начало действия нового закона принесет с собой весьма много интересного. Но, несмотря на неизбежность первичных шероховатостей, в целом закон сыграет на руку тем бизнесменам, кто честно делает свое дело и полезен обществу.

Егор Кузнецов